Z uwagi na drastyczne pogorszenie się w ostatnim roku zdolności kredytowej , coraz więcej osób decyduje się na najem mieszkania/domu.
Co do zasady umowę taką można zawrzeć w formie przewidzianej przepisami kodeksu cywilnego – tj. umowa najmu na czas określony oraz na czas nieokreślony.
Kolejne dwa typu umów najmu zostały uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Mowa tutaj o umowie najmu okazjonalnego lub umowie najmu instytucjonalnego, z tym, że umowa najmu instytucjonalnego może zostać zawarta tylko w sytuacji, gdy lokal przeznaczony na wynajem stanowi własność osoby lub firmy prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Chciałabym pokrótce przybliżyć dwie pierwsze formy umowy najmu:
1. Umowa najmu na czas nieokreślony
– w umowie strony nie wskazują, na jak długo została ona zawarta,
– strony mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów ustalonych w umowie, a w razie ich braku - z zachowaniem terminów ustawowych,
– jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
2. Umowa najmu na czas określony
– czas jej trwania został wskazany w umowie
– wcześniejsze wypowiedzenie tej umowy jest możliwe tylko w wypadkach wskazanych w umowie
– jeżeli chcemy zawrzeć tę umowę na czas dłuższy niż rok – musi być ona sporządzona na piśmie; w razie niezachowania tej formy uważa się tę umowę za zawartą na czas nieoznaczony,
– jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.
Kolejne dwa typy umów najmu, choć wprawdzie rzadziej stosowane przez strony umowy – cieszą się w ostatnim czasie rosnącą popularnością.
Mam na myśli umowę najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Obie te umowy zostały uregulowane w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
1. Umowa najmu okazjonalnego
– zawsze jest zawierana czas oznaczony , nie dłuższy niż 10 lat,
– do umowy najmu konieczne jest załączenie oświadczenie najemcy (które musi być złożone w formie aktu notarialnego), w którym to oświadczeniu najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu; w oświadczeniu tym dodatkowo najemca wskazuje dokładnie inny lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu; do oświadczenia najemcy dołącza się dodatkowo oświadczenie właściciela lokalu wskazanego przez najemcę o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu,
– umowa ta wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy;
- jest to tak naprawdę najbezpieczniejsza dla wynajmującego, rekomendowana przez prawników, umowa najmu – przy tej umowie możliwe jest szybkie „wyeksmitowanie” niewypłacalnego najemcy;
2. Umowa najmu instytucjonalnego
– umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali,
– do umowy załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego,
– umowa ta wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.
Mam nadzieję, że udało mi się formy umowy najmu, dzięki czemu – w przypadku konieczności z korzystania z najmu lokalu lub chęci wynajęcia swojego lokalu – znacie już wady i zalety każdej z umów.