Pozostając w temacie nieruchomości chciałabym poruszyć temat ich zakupu. W małych miejscowościach ilość mieszkań lub domów oferowanych przez deweloperów jest znikoma. Chcąc zamieszkać „na swoim” często więc trzeba zdecydować się na zakup nieruchomości z rynku wtórnego.
W pierwszej kolejności należy pamiętać, że decydując się na zakup nieruchomości, która nie jest wprowadzana na rynek po raz pierwszy należy sprawdzić jej księgę wieczystą. Może się okazać, że znajdzie się w niej informację o hipotece ustanowionej na rzecz banku. Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości odstrasza Cię od jej zakupu? Uspokajam – to nic nadzwyczajnego, a dobrze przeprowadzona transakcja niweluje ewentualne ryzyko z tym związane.
Nieruchomość można sprzedać zarówno w sytuacji, gdy cena sprzedaży jest wyższa niż pozostała do spłaty kwota kredytu jak i w sytuacji, gdy cena sprzedaży jest niższa niż pozostała do spłaty kwota kredytu. Co istotne, gdy sprzedający uzyska cenę niższą, niż pozostała do spłaty kwota kredytu, musi dysponować środkami, by pokryć różnicę między ceną sprzedaży, a wysokością aktualnego zadłużenia.
Realizacja transakcji sprzedaży przebiegnie pomyślnie, jeśli spełnionych zostanie kilka warunków:
1. w pierwszej kolejności konieczne jest uzyskanie zaświadczenie z banku, w którym sprzedający podpisał umowę kredytu hipotecznego o wysokości aktualnego zadłużenia z tytułu kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami (promesa);
2. po uzyskaniu powyższego (i tym samym informacji, czy cena jest wyższa niż aktualne zadłużenie) należy sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Dla bezpieczeństwa obu stron umowy, dobrze jest, aby została ona zawarta w formie aktu notarialnego. Koniecznie należy zwrócić uwagę na to, aby w umowie znalazł się zapis o podziale kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości na dwie transze. Pierwsza z nich trafi na konto banku (wierzyciela hipotecznego). Drugą zaś – różnicę pomiędzy ceną sprzedaży mieszkania a spłacanym kredytem, kupujący przesyła na konto sprzedającego;
3. sprzedający (lub jego bank) następnie powinien wystąpić z wnioskiem do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości;
4. po zawarciu umowy sprzedaży (oczywiście w formie aktu notarialnego), należy dokonać rozliczeń – tak jak wskazałam przy umowie przedwstępnej – część kwoty należy przelać na rachunek banku a resztę na rachunek sprzedawcy;
5. gdy sprzedający i jego bank (lub tylko jego bank w zależności od kwot) otrzymają przelew, sprzedający powinien udać do swojego banku po zaświadczenie, że zadłużenie zostało spłacone a bank udziela zgody na wykreślenie hipoteki banku (to, którego dotyczyła promesa).
Dodatkowo chciałabym zwrócić uwagę na problemy i koszty, których nie widać w księdze wieczystej nieruchomości.
1. Prawa obciążające nieruchomość:
Księga wieczysta nie zawiera informacji co do niektórych praw obciążających nieruchomość takich, jak np. dożywocie czy najem. Przed zakupem warto poprosić sprzedającego o wydanie przez niego zaświadczenia, że nieruchomość nie jest obciążona prawami na rzecz osób trzecich. Dodatkowo w umowie przedwstępnej dobrze jest uwzględnić zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania wszystkich osób z kupowanej nieruchomości.
Jeśli zdecydujemy się na zakup nieruchomości od przedsiębiorcy warto sprawdzić, czy sprzedający nie posiada zaległości podatkowych, w szczególności w sytuacji, gdy mieszkanie, które kupujemy stanowiło siedzibę przedsiębiorstwa. Dlatego, aby nie przejmować się tą kwestią, warto zobowiązać sprzedającego wystąpienia do właściwego urzędu skarbowego z wnioskiem o wydanie aktualnego zaświadczenia o niezaleganiu z podatkami. Podobnie wygląda sytuacja w zakresie składek na ubezpieczenie społeczne.
2. Opłaty za lokal:
Jeżeli chcemy przed zakupem nieruchomości znać wysokość wszelkich opłat eksploatacyjnych za nieruchomość, proponuję przed zawarciem umowy, zażądać od sprzedającego zaświadczenia ze wspólnoty bądź spółdzielni oraz dostawców mediów o średniej miesięcznej wysokości opłat oraz niezaleganiu z opłatami.
Kupujący posiada również uprawnienie, by żądać od urzędu gminy informacji o tym, czy za nieruchomość płacony był regularnie odpowiedni podatek.
Warto pamiętać, że ani spółdzielnia, ani wspólnota ani dostawcy wszelkich mediów nie mają podstaw do żądania od nowego właściciela spłaty zadłużenia poprzedniego właściciela. To poprzedni właściciel nieruchomości był bowiem stroną wszelkich umów. Aby uniknąć nieprzyjemności, niepotrzebnego stresu już po zakupie mieszkania/domu warto zatem zadbać o uzyskanie takich pisemnych zaświadczeń od sprzedającego nieruchomość.
3. Podatek od czynności cywilnoprawnych:
W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego kupujący powinien pamiętać, że będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Jego wysokość to 2% ceny nieruchomości. Formalności związane z opłaceniem tegoż podatku wypełnia notariusz podczas podpisywania umowy, to on pobiera także podatek, zamieszczając o tym wzmiankę w akcie notarialnym.